Falta de recursos dificulta financiamento de imóveis para classe média
A debandada de investidores da mais tradicional aplicação financeira do país está provocando reflexos em outros setores da economia. Uma das mais tradicionais fontes de recursos para financiamentos de imóveis para a classe média com juros limitados, o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) é afetado pela retirada persistente de recursos da caderneta de poupança.
Somente em janeiro, os investidores retiraram da poupança R$ 20,1 bilhões a mais do que depositaram. Isso após três anos seguidos de saques. A aplicação perdeu R$ 87,8 bilhões em 2023, R$ 103,2 bilhões em 2022 e R$ 35,4 bilhões em 2021.
Atualmente, os bancos são obrigados a destinar 65% dos depósitos da poupança ao SBPE. Esse sistema cobre até 80% de imóveis de até R$ 1,5 milhão, com juros limitados a 12% ao ano, o teto do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). A modalidade tem risco historicamente baixo de inadimplência porque as prestações são limitadas a 30% da renda do mutuário, e os financiamentos duram até 35 anos.
Especialista em direito imobiliário, o advogado Marcelo Tapai destaca que o mercado imobiliário passa por uma mudança estrutural, que reflete a perda de interesse do investidor pela caderneta. Tanto o rendimento baixo da poupança quanto a ampliação de opções no mercado financeiro estimulam a fuga de investidores.
“A diminuição do estoque de dinheiro das poupanças é um caminho sem volta. O mercado financeiro hoje é muito mais simples. Bancos de investimento populares permitem às pessoas físicas investir em instrumentos financeiros com muita facilidade e muito mais perspectiva de retorno. A poupança traz prejuízo e, a cada dia, menos pessoas pensam nela como um investimento”, explica.
Perspectivas
Com cada vez menos recursos na poupança, os bancos destinam menos dinheiro para empréstimos no SPBE. Segundo a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), o número de lançamentos de unidades imobiliárias pelo SBPE caiu entre 20% e 30% no ano passado.
A CBIC não tem projeções para essa modalidade em 2024. No fim do ano passado, a entidade informou apenas que acredita em uma recuperação no SBPE no segundo semestre e que o número de lançamentos será ao menos igual ao de 2023. A Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) prevê que o volume de crédito no sistema fique estável em relação ao ano passado, afetado tanto pela retirada de recursos da poupança como pelos juros ainda altos.
Opções
Com o SBPE menos requisitado, os mutuários de classe média têm duas alternativas. A primeira são os financiamentos com o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Essa modalidade também financia imóveis de até R$ 1,5 milhão com juros de até 12% ao mês, mas exige regras adicionais em relação ao SBPE. O comprador precisa trabalhar pelo menos três anos com carteira assinada, não pode ter outro financiamento ativo no SFH, nem ter outro imóvel na cidade onde mora ou trabalha, nem em municípios vizinhos e na mesma região metropolitana.
A outra opção consiste no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), que obedece a taxas e condições de mercado. Essa modalidade permite o financiamento de imóveis acima de R$ 1,5 milhão e entrada zero (100% do valor financiado), mas normalmente tem juros mais altos.
Atualmente, as principais fontes de recursos dos bancos que concedem os financiamentos no mercado livre são os títulos privados, como as letras de crédito imobiliário (LCI), os certificados de recebíveis imobiliários (CRI) e as letras imobiliárias garantidas (LIG), objeto de uma mudança recente de regras do Conselho Monetário Internacional.
Mudança
Segundo Tapai, ocorre uma mudança na composição dos fundos para financiamento imobiliário, com o crescimento dos títulos privados, que custam mais para as instituições e elevam o custo do crédito para a compra de imóveis. “Isso é ruim para quem financia imóveis não abrangidos pelo SFH, pois não há limitação de taxa de juros e os prazos são menores. Não há nenhuma limitação e as regras de mercado são as que valem”, declara.
O especialista diz ainda não ser possível avaliar o impacto das mudanças das regras para a LCI, o CRI e o LIG.
Tapai não descarta que as restrições ao lançamento desse tipo de papéis se reflitam em juros menores, como alega o Banco Central (BC), porque parte dos recursos levantados com tais títulos não estava sendo usada no mercado imobiliário. “O BC afirma que sim, mas somente o mercado poderá dizer que os juros no mercado livre vão baixar”, pondera.
Crescimento
Mesmo com a estagnação do SBPE, a Abecip aposta em crescimento de 3% no crédito imobiliário em 2024, com as concessões fechando o ano em R$ 259 bilhões, superando o recorde de R$ 255 bilhões emprestados em 2021. Segundo a entidade, essa expansão deve ser sustentada pelos financiamentos do FGTS.
A CBIC, cuja análise se concentra no número de lançamentos, estima que o volume de empreendimentos imobiliários com recursos do FGTS e do Minha Casa, Minha Vida cresça 15% em 2024. Para o mercado imobiliário total, a entidade projeta que 320 mil unidades devem ser lançadas neste ano. Ainda não dá para projetar se essa volume representa crescimento em relação a 2023 porque as estatísticas do ano passado ainda estão sendo fechadas.
